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中交地产澄清现金流紧张传闻,630亿债务如何纾解?

2022-5-16 16:30| 发布者: 指甲尖锐留着割脉| 查看: 1023 |原作者: 指甲尖锐留着割脉

摘要: 财联社5月16日讯(记者 严梓琪) 中交地产(000736.SZ)面对多笔贷款展期传言,以及尚有630多亿的债务规模,在“三道”红线全踩的情况下,如何在债券市场保证如期兑付存续期现...
中交地产澄清现金流紧张传闻,630亿债务如何纾解?© Reuters. 中交地产澄清现金流紧张传闻,630亿债务如何纾解?

财联社5月16日讯(记者 严梓琪) 中交地产(000736.SZ)面对多笔贷款展期传言,以及尚有630多亿的债务规模,在“三道”红线全踩的情况下,如何在债券市场保证如期兑付存续期现券的本息,成为近期债券持有人关注的重点。

近日,在债市机构投资者中,已经存在“公司无法偿还5月到期银行贷款”等传闻,公司在业绩说明会以及公司披露的公告都指出“上述传闻与事实不符,公司现金流正常,融资渠道畅通,能够保证到期债务偿还。……”。然而面对逾600亿元的债务规模,相对于公司财务报表披露的短期债务相较货币资金而言,情况也许未必如公司所言一般。

中交地产目前的债务现状到底如何?还本付息能力怎样?财联社记者将通过财务与业务数据,窥探一二。

逆势扩张踏错节奏,“三道”红线全踩

据官网介绍,公司成立于1993年,实控人中交房地产集团,主营业务为房地产开发经营与销售业务。公司在2018年完成重大重组后,保持大规模的土地拓展力度,虽然彼时地产行业已经呈现下行的迹象,但公司依然选择逆势拓展。

据克而瑞数据,2021年中交地产以452.9亿操盘金额位居房企第61位;以262.9万平方米操盘面积排名第60名,属于中型房企。截至2021年末,营业收入145.42亿元,同比增长18.23%;实现归母净利润2.36亿元,同比下滑32.19%;今年一季度亏损4,154.41万元。

值得注意的是,公司不仅呈现“增收不增利”及盈利能力持续下滑现象,且大幅扩张下2021年公司的签约销售金额也未同步增长。2021年末公司签约销售面积228.51万平方米,较上年同期降低5.79%,。对此,公司公告称“由于2020年下半年获取土地面积较大,在2021年销售周期较短,且部分项目面积较大,需分期开发,销售额贡献将分布在近3-5年。”

逆势杠杆融资扩张拿地的后果是“三道”红线全踩。从2019年至2021年,公司融资总额、净借贷比率都呈现较快的上升趋势,杠杆力度较大(如下表)。截至2021年末,公司剔除预收款后的资产负债率为82%,现金短债比0.66,净负债率217.68%,“三道红线”(即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。)全中,不满足监管要求,属于“红档”房企。

630亿债务重压,表外负债与巨额担保亦需重点关注

公司销售上升的同时,伴随而来的是融资的上升。截至2021年末,公司期末融资余额629.40亿元,相较于2020年455.60亿元大幅攀升38.15%,资产负债率高达87.36%,债务风险已超过监管要求的70%。具体分项来看:1)银行贷款:截至2020年末,公司银行贷款余额为230.85亿元,依然尚有未使用授信额度,但需要关注的是,授信额度会根据公司未来信用状况而产生变数。

2)有息债券:截至2020年末,公司债券余额为84.58亿元。据企业预警通数据(不含旗下子公司),公司目前存续债券9只,存续规模46亿元,目前主体长期信用等级为AA+,相关债项信用等级为AAA,评级展望为“稳定”,信用资质较好,例如,公司通过购房尾款 ABS 业务提前变现应收购房尾款,成功发行 21 中交债11亿元。

(数据来源:企业预警通)

3)信托以及其他融资:公司还通过供应链金融资产证券化、股权以及信托等其他方式融资,2021年期末余额313.97亿元,已超过银行贷款余额。由于银行贷款平均融资成本在3.8%-6.5%、债券平均融资成本3.52%-4.99%、信托融资平均成本6%-8.5%、其他融资成本0-8%,相比银行融资规模与成本,其他诸如信托融资存在成本和比例相对过高的现象。

剔除表内债务,从长期股权投资来看,截至2022年Q1净值为52.6亿元。其中,公司从合营、联营公司的16个增加到目前32个。值得注意的是,公司关联方往来科目余额较大,主要为与合联营企业的资金往来,2022年3月末其他应收款余额为91.79亿元;其他应付款余额为23.62亿元。

此外,公司对关联方担保余额的风险也依然存在,截至2021年末,中交地产及关联公司担保余额166.01亿元,占净资产的509.44%。其中,对不在合并报表范围内的参股公司担保余额为29.92亿元,占2020年末归属母公司净资产的97.72%。

对此,公司回应称“在财务资助方面,我司一是为有股权关系的项目公司按合作比例提供股东借款,二是与合作方按合作比例共同调用并表项目的富余资金,没有为无股权关系或合作关系之外的第三方提供财务资助,不会影响公司自身的资金链”。

然而,如果公司关联方出现经营不善或应收款回收困难,也会导致发行人承担连带责任,增加公司的债务负担,且会引发一定的代偿风险。例如,2022年5月,公司就收到重庆市高级人民法院判决书(【2021】渝民终860号),公司与另一被上诉人(原审被告)被判定共同承担本金3,100万元及利息的连带清偿责任。

另外,2019年至2021年末,公司合并子公司数量由46家增加到92家,少数股东权益从35.32亿元增加到146.87亿元,而与此对应的少数股东损益却变化不大常年维持在5亿元左右,二者趋势并不匹配。

“房企的少数股东权益规模较大,需要重点分析其少数股东权益主体性质,一方面,要重点关注房企是否存在少数股东权益频繁大规模变动情况;另一方面,可关注附注或公开资料中披露的少数股东权益主体性质,如果为基金、资管、信托等,意味着存在表外负债的概率较高。”某注册会计师分析告诉记者。

偿债压力大,已多次向股东借款

2022年Q1披露数据显示,公司1年期到期非流动负债与短期借款合计178.4亿元,相较于货币资金173.99亿元(含受限资金16.08亿元)而言,虽然现金短债比略>1,但可见公司已明显面临较大的短期偿债压力。

中交地产对此问题已纳入2022年重点工作安排,公告称“加强费效分析,严格费率标准化管控,加速销售回款,提升回款效率;及时应对金融政策变化,采取多元化融资方式,严控有息负债规模的增长速度,减轻短期偿债压力,做好资金动态监测,为投资拓展提供坚实保障。”

事实上,公司早就做好了“债务预案”—多次向控股股东借款。2022年3月公告披露“同意我司(包括下属控股子公司)向关联方中交房地产集团有限公司(包括下属控股子公司,以下简称“地产集团”)在2021年度内新增借款额度不超过亿元人民币,借款年利率不超过10%。”,早前,2021年4月、11月公司已分别向股东借款20亿元、11亿元。

此外,公司多笔贷款已展期2年。据年报披露:“公司及控股子公司向地产集团(及其控股子公司)的部分借款进行展期,同时公司向地产集团新增部分借款,年利率均不超过 10%。

具体包含:公司向地产集团借款268,000万元展期两年;向地产集团新增借款230,000万元,期限两年;向中交鼎信股权投资管理有限公司续借10,000万元,期限两年;控股子公司中交地产南京有限公司向地产集团借款35,000万元展期2年;控股子公司重庆中房嘉润房地产开发有限公司向地产集团借款49,000万元展期2年;控股子公司重庆中交西南置业有限公司向地产集团借款6,000万元展期2年。”

从目前融资状况看,公司正通过多种渠道应对流动性问题。2022年4月,公司调整债券发行方案,发行规模由不超过10亿元调整为30亿元,担保安排调整为无担保。3月,公司公告称计划开展5年期债务融资,涉资50亿元。

为了关注公司的偿债能力,记者翻阅了公司的现金流量表:2019年-2021年及2022年Q1,公司的经营现金流量净额分别-46.12亿元、-187.4亿元、-44.52亿元以及17.06亿元。可见,仅2022年Q1净现金流量为正,其余报告期均为负,公司经营净现金流波动较大,对债务和利息的保障能力出现减弱的迹象。

披露资料显示,2022年5月,公司到期的金融机构债务合计约24.4亿元,从目前公司的资金状况、银行授信以及集团资金拆借与展期等情况,暂时或不会产生“传闻”中5月到期无法偿还的情况。

但若行业融资政策或金融市场出现重大不利变化,导致发行人无法及时、足额筹集项目建设资金,相关项目的开发进度将会受到不利影响,进而对发行人的盈利能力和偿债能力造成不利影响。

“针对房地产项目的开发周期长、资金需求量大,现金流量的充足程度对维持公司正常的经营运作至关重要。近年来,房地产开发企业获取土地的资金门槛不断提高,增加了前期土地储备资金支出负担,加上项目后续开发的资金需求,可能进一步导致现金流趋紧。目前,发行人在建、拟建房地产项目能够满足公司未来一段时间内的发展需要,但同时公司也将面临较大的资金支出压力。”,2022年3月中交房地产集团发行的募集说明书中提及。 (上述数据来源:公司各季度业绩公告)

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